American dream

我是一個買底特律黑人區的投資客，算一算也買兩年多了，也持續收租中，最近聽朋友說有一些人在抱怨Stellez星富（幫我管理的公司）管得不好，我想持一個中立的態度，在這裡分享一些我買兩年來的心得

當初是在網路上得知底特律說明會的訊息，就去聽了，聽完覺得怎麼這麼便宜而且報酬率這麼高，當下其實很興奮，回去做了一些功課之後發現黑人區有一些風險，就是稅收還有修繕費用可能會比較高，但我之前也買過美國其他地方，所以在綜合評估之後我還是決定用usd52000左右逢低買進,月收usd750

這兩年來我總共修繕ㄧ次約5000美金,中間有遇過房客遲交房租，但後來他有補上房租（物業管理公司發了法院信函嚇嚇他之後才繳的，費用usd275），也換過房客，但後來也是在三個禮拜內就搬進了新的房客，整體而言沒什麼大礙,目前收租還算順利

這間房子ㄧ年的房租收入大概是9000美金，扣掉房屋稅及保險還有物業管理費還有5000多美金

修繕的5000美元大概吃掉了我一年的房租，但當初我去聽說明會的時候他們也有說到這間房子大概要放三到五年（2016~17之後），等到當地經濟恢復，當地人可以房屋貸款的時候再賣出，才能賣出一個好價錢，畢竟這些房子當初高價的時候都是值十幾萬美元

所以我對修繕的費用沒有想太多，因為我知道我到時候賣出，結算這幾年的房租加上賣掉的上漲價差，減掉我的修繕費用我應該還是會賺

當然投資不是百分之百，但我對這一個投資還蠻有信心的，所以我後來又加碼了底特律白人區，說實在話，白人區的問題比黑人區少多了，租客也沒有不繳房租，搬走了也沒有花到什麼修繕費

少部分人在抱怨Stellez，但我後來發現應該是黑人區實在太難管理，因為同樣的管理，在白人區他們就管的很好，回覆速度也都很快，應該是因為租客也沒什麼問題吧

反之之前我的黑人區在處理房客不繳房租的問題的時候，Stellez處理一段時間，因為房客也很多意見，很難搞，趕走租客的時間比找到新租客的時間還久（笑）

由於我在美國其他地方也有置產，我也有比較過Stellez星富和其他物業管理公司的差別

在黑人區這種比較多問題的地方，Stellez星富其實幫我做了很多事情，我都看得出來，不管是跟奧客協商還是幫我跑法院和市政府（有收過除草罰單美金50），這都是我在美國其他地方的物業管理公司所做不到的（我有些美國房子是直接給仲介管理）

後來發現管理好區的效率都差不多，因為只要收收房租，租客搬走的時候簡單整理再招租即可，好的白人區其實很好管理

但是黑人區真的就要付出很多時間和心力了，而且其實我們付給黑人區的物業管理費反而是少的，美國其他地區或底特律白人區比較好ㄧ點的房子，租金都可以收到1300到2500美元，而黑人區只能收700到850美元，相對的付出的物業管理費就差了很多，黑人區物業管理要做的事比別人多，麻煩事也更多，卻只能拿比較少的錢，Stellez星富能做到這樣的地步其實我已經覺得非常厲害了(而且我買這麼多美國房子，第一次有中文客服幫我服務，哈哈)

總而言之，在評估各種風險之後我覺得我逢低買進是正確的，目前收租也還算順利，物業管理的效率我也可以接受，每個人被服務的標準接受度都不同，能不能接受，就端看自己心中那把尺了